《發(fā)展文旅特色小鎮(zhèn)的頂層思考》上
2017-10-16 16:33 來源:http://www.sustainablelifeonearth.com/ 閱讀: 次
眾所周知特色小鎮(zhèn)現(xiàn)在是一哄而上,這里邊不可避免的問題就一定會(huì)非常多,那就目前我們在做的相關(guān)的咨詢,或者說在實(shí)際操作的一系列項(xiàng)目里邊,我們發(fā)現(xiàn)了這里邊很多關(guān)乎項(xiàng)目生死的問題給大家找出來,然后希望能給大家提個(gè)醒,再做特色小鎮(zhèn)的時(shí)候能夠規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。
我今天晚上分享的問題主要是三大問題,這三大問題其實(shí)都是屬于在做文旅特色小鎮(zhèn)或者說文旅加其他產(chǎn)業(yè)的這種特色小鎮(zhèn);或者說是產(chǎn)業(yè)加了文旅這一類的特色小鎮(zhèn)。它是最本質(zhì)、最頂層的一些問題。細(xì)節(jié)的問題我覺得不要過多的糾結(jié)。那我覺得這三大問題是必須在做項(xiàng)目支出就必須思考清楚的,如果這幾個(gè)問題沒思考清楚,沒把它操作好,那么往下走項(xiàng)目基本上是沒有成功的可能性。
現(xiàn)在的特色小鎮(zhèn)按照這個(gè)我們國家相關(guān)部門的一些規(guī)范,一般來講用地都是3到5平方公里。那么現(xiàn)在已經(jīng)有一個(gè)趨勢了,我們現(xiàn)在接手的一些項(xiàng)目已經(jīng)到了60平方公里,這個(gè)特色小鎮(zhèn)的用地范圍越來越大,這個(gè)必須引起我們傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商高度的重視。因?yàn)檫@個(gè)用地范圍完全不同于我們之前傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商在做土地的二級市場地產(chǎn)開發(fā)的過程中,他的拿地方式、周期、開發(fā)競爭中面臨的問題越來越復(fù)雜,那土地問題要引起我們高度地重視。
現(xiàn)在我們接觸了幾家開發(fā)商,都不是在一線城市,二線城市的有比如鄭州附近,鄭州的地產(chǎn)非;,大家都知道。那么很多的當(dāng)?shù)氐倪@種數(shù)一數(shù)二的地產(chǎn)開發(fā)商,那么在碰到特色小鎮(zhèn)的時(shí)候還是沿用了之前的二級市場取地的方式去做開發(fā)的套路,那么在土地規(guī)模沒有不歸的情況下,沒有土地指標(biāo)的情況下,甚至連地性都弄得不是特別清楚的情況下就已經(jīng)要求乙方、要求合作單位按照二級市場的步驟展開了項(xiàng)目的定位、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。那實(shí)際上我們在做這個(gè)特色小鎮(zhèn),因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在特色小鎮(zhèn)都是用平方公里來記得,那么正常的方式土地問題怎么去解決它,我們應(yīng)該通過一個(gè)什么樣的方式去解決它呢?我們大概做了一些總結(jié),那文旅特色小鎮(zhèn)它并不是今天才有的,它并不是一個(gè)新鮮事物,之前可能是文旅項(xiàng)目;那么進(jìn)而到了今天的文旅特色小鎮(zhèn);那么往接下來的方向走,已經(jīng)走到了文旅特色小鎮(zhèn)加上產(chǎn)證融合的一個(gè)區(qū)域的開發(fā)。那么我們主張的一個(gè)正常的做法是什么呢?我們現(xiàn)在摸索的一套方法應(yīng)該對大家從傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商到去做文旅特色小鎮(zhèn)、做區(qū)域開發(fā)應(yīng)該有一定的借鑒性。正確的做法我覺得應(yīng)該是這樣:首先你要充分的了解當(dāng)?shù)氐恼,拿到相關(guān)的上位規(guī)劃,現(xiàn)在我們國家在提倡的三規(guī)合一,拿到這三規(guī):土地、土規(guī)和常規(guī)。把這些東西拿到手之后,充分的研究他,琢磨透,然后做一個(gè)拿地方案,用產(chǎn)業(yè)去調(diào)整土地,只有當(dāng)你的拿地的方案打動(dòng)了所在區(qū)域的主要領(lǐng)導(dǎo),那么這個(gè)主要的領(lǐng)導(dǎo),它就會(huì)想盡辦法調(diào)動(dòng)資源,向我們的項(xiàng)目上去做傾斜,包括土地。因?yàn)槲覀冞@個(gè)文旅特色小鎮(zhèn)也好,還是文旅加產(chǎn)業(yè),或者說是產(chǎn)業(yè)加文旅這種特色小鎮(zhèn)它的用地量都非常大,不可能一年、兩年、三年把需要開發(fā)的土地完全的給到你。當(dāng)?shù)氐闹饕,你這個(gè)方案能夠真正地打動(dòng)它,你的資源開發(fā)實(shí)力都沒有問題,那么它就會(huì)向你傾斜,能夠逐步的給你來供地。
我們現(xiàn)在碰到了很多的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商,哪怕是在區(qū)域里邊做到龍頭的,還是沿用了二級市場的辦法,拿到一塊地就馬上做定位,馬上做產(chǎn)品設(shè)計(jì),這都是在走彎路,為什么?你拿過去給政府,政府的官員的更迭還有你的競爭企業(yè)的加入,那么你這個(gè)方案就不停的在改來改去,最終你這個(gè)方案拿不到土地,所以我們是充分研究、上位規(guī)劃研究、三規(guī)合一然后做一個(gè)打動(dòng)當(dāng)?shù)卣饕I(lǐng)導(dǎo)的拿地方案,然后逐步的去溝通、談合作取得信任和支持,然后資源傾斜包含土地,然后逐步的分批次的給你供地。
我們在做拿地方案的目標(biāo)實(shí)際上就是為了取得土地的,那么我們一定要研究當(dāng)?shù)氐耐恋乩玫目傮w規(guī)劃,一定要搞清楚我們所在區(qū)域的土地規(guī)模有沒有布規(guī)、土地有沒有指標(biāo)、地性是什么樣的這些東西都要搞清楚,才能夠去做拿地方案,才能夠去跟政府談怎么樣供地的方式等等。
總而言之一句話:一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)特色小鎮(zhèn),搞不定土地,拿不到土地,一切都是白搭,根本就沒辦法往下進(jìn)行。
很多開發(fā)商在一個(gè)項(xiàng)目上耗了兩年、三年沒有解決好土地,所有的事情都沒法往下展開,所以特色小鎮(zhèn)土地是前提。那研究土地、琢磨土地政策、琢磨當(dāng)?shù)卣枰裁礀|西,可以直白的講要投其所好,做一個(gè)能打動(dòng)他們的東西,然后才能夠去爭取土地上面的政策,最終獲得土地。
第二個(gè)問題就是資金平衡問題。我們現(xiàn)在去山東、去其他的省市已經(jīng)發(fā)現(xiàn)有在做特色小鎮(zhèn)的企業(yè)已經(jīng)停擺了,已經(jīng)資金枯竭了,問題是什么?我們見到的表面的現(xiàn)象是這個(gè)開發(fā)商的資金實(shí)力不夠,其實(shí)本質(zhì)的原因是沒有認(rèn)真的做好在項(xiàng)目支出資金的平衡設(shè)計(jì)他完全沒有,融資方式也是按照二級市場的土地開發(fā)的這種方式去做的,那這樣去做的話,那這個(gè)文旅小鎮(zhèn)有可能把之前十年收入一次性一個(gè)項(xiàng)目就把你拖進(jìn)去,拖得血本無歸。
我們做文旅特色小鎮(zhèn)目前最好快速變現(xiàn)、取得資金平衡的最好的辦法目前來看還是地產(chǎn)快速回收。那文旅必須得做,不然你純粹的做地產(chǎn),當(dāng)?shù)卣遣粫?huì)歡迎的,也不會(huì)給到更好的政策。那關(guān)鍵是我們在做文旅特色小鎮(zhèn)之前,我們要充分的考量考慮清楚資金怎么樣去平衡,自有資金的投入與產(chǎn)出要算好賬,同時(shí)不要寄希望于PPP的方式。
我接觸了幾家企業(yè),在跟北京上海很多的PPP的咨詢,文旅小鎮(zhèn)怎么樣去PPP?其實(shí)文旅特色小鎮(zhèn)做PPP這條路基本上是走不通的,那么還必須用更加靈活多樣的融資方式去取得文旅地產(chǎn)開發(fā)的資金支持。
那目前在文旅特色小鎮(zhèn)在資金方面出問題現(xiàn)在比較明顯的一個(gè)現(xiàn)象就是什么呢?開工面和啟動(dòng)區(qū)過大導(dǎo)致于他的資金前期投入過多,同時(shí)這個(gè)地產(chǎn)開發(fā)又沒有跟上,所以出現(xiàn)了資金短缺。
實(shí)際上我們在做文旅特色小鎮(zhèn)的時(shí)候,我們在做資金運(yùn)作的前期的設(shè)計(jì)的時(shí)候,實(shí)際上我們自身的文旅特色小鎮(zhèn)自身的開發(fā)它就可以實(shí)現(xiàn)資金平衡。比如說我們打造的景區(qū)它的門票是可以融資的,那么我里邊有很多的這種融資的設(shè)計(jì),那這個(gè)具體有哪一些?我覺得我們在這一次的課里邊,在29號30號劉老師和我的課程中間我們會(huì)更加深入的來溝通一下文旅特色小鎮(zhèn)它的融資方式,那么我們目前可以明確的告訴大家PPP的方式是行不通的。
第三個(gè)問題就是整個(gè)文旅特色小鎮(zhèn)的商業(yè)模式問題。
剛才我們提到了一個(gè)非常重要的觀點(diǎn),就是文旅特色小鎮(zhèn)作為文旅式情懷那怎么樣平衡資金,快速的回收獲得利潤?還是用地產(chǎn)這種方式?但是文旅特色小鎮(zhèn)因?yàn)樗挠玫胤秶容^廣,它的盈利點(diǎn)也比較多,那么并非說用地產(chǎn)變現(xiàn)作為文理特色小鎮(zhèn)開發(fā)的唯一的出路。因?yàn)橐恍╅_發(fā)的區(qū)域,它的各方面比如說交通、市場配套等等還不夠成熟的時(shí)候,那么我們的地產(chǎn)也根本就沒法做,但是這個(gè)項(xiàng)目它的遠(yuǎn)期我們又看好他那怎么辦呢?其實(shí)我們這個(gè)時(shí)候就要對我們項(xiàng)目的商業(yè)模式對我們企業(yè)做文旅特色小鎮(zhèn)的商業(yè)模式要去大膽的去創(chuàng)新。
比如說剛才我們我們舉一個(gè)例子,如廣東離廣州兩個(gè)小時(shí)左右的地方,這個(gè)土地價(jià)值是洼地,但是交通、市場、配套還沒有達(dá)到快速的做地產(chǎn)去變現(xiàn),那么他并不是十分成熟的時(shí)候,那么我們是不是可以考慮跟政府來換一種方式來合作?比如說我們讓政府購買我們的示范區(qū)的服務(wù);比如說我們給政府的某一個(gè)區(qū)域他存在文旅特色小鎮(zhèn)的3到5年這么一個(gè)遠(yuǎn)期的發(fā)展?jié)摿,那么我們就可以考慮政府購買我們的EPC的服務(wù),我們幫政府來建啟動(dòng)區(qū),我們來建文旅特色小鎮(zhèn)的客廳,我們來建方方面面的一些相關(guān)的配套,甚至是三通一平、五通一平、七通一平。那么我們跟政府講EPC和我們的前期投入跟政府約定好,我們企業(yè)怎么投?我們確保我們的回收在沒有實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)銷售的時(shí)候,我們的回收要有保證,那么在這個(gè)上面約定好了之后,我們可以來啟動(dòng)項(xiàng)目,我們幫政府來打造文旅特色小鎮(zhèn)的啟動(dòng)區(qū),那么我們跟政府約定好我們分享未來的土地的升值收益,那么在時(shí)機(jī)配套方方面面越來越成熟的時(shí)候企業(yè)在進(jìn)入到這個(gè)區(qū)域里邊的二級開發(fā),那么既獲得了項(xiàng)目,占有了項(xiàng)目,又沒有冒風(fēng)險(xiǎn),又能夠獲得相應(yīng)的收益。
另外,有一個(gè)給大家的提示,就是我們在協(xié)助一些地產(chǎn)開發(fā)商去跟政府去談判的時(shí)候,那么之前單純的就文旅特色小鎮(zhèn),當(dāng)?shù)卣鸵呀?jīng)很歡迎了,但是現(xiàn)在這這種受歡迎的程度正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。我相信到今年年前年后的時(shí)候,單純的去做一個(gè)文旅特色小鎮(zhèn),跟政府去博弈,這個(gè)已經(jīng)沒有太多的勝算,沒有太多的主動(dòng)權(quán)了。我們應(yīng)該思考文旅疊加產(chǎn)業(yè),或者說將當(dāng)?shù)氐拈L板優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)挖掘出來,進(jìn)行一個(gè)文旅化的改造,一定懂當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。文旅只作為基本的一個(gè)在消費(fèi)升級的情況下,我們做一些文旅升級換代的產(chǎn)品去滿足這個(gè)消費(fèi)升級,解決當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè),改變當(dāng)?shù)氐倪@個(gè)城市形象,實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)證融合。
那我覺得今天晚上主要分享的就是三大問題、一個(gè)趨勢,供大家參考。
在做特色小鎮(zhèn)前期的時(shí)候不需要去考慮我的文旅項(xiàng)目是什么?我的地產(chǎn)產(chǎn)品什么樣地產(chǎn)產(chǎn)品更好賣,我覺得那是第二個(gè)層級的事情。我們更多的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商的老板們、高管們、專業(yè)口的這些負(fù)責(zé)人們,首先思考的問題不要太具象不是產(chǎn)品層面的問題,首先是解決土地層面的問題,怎么樣去解決土地?是用產(chǎn)業(yè)去獲得土地,用當(dāng)?shù)卣矚g的產(chǎn)業(yè)去獲得土地,分批次地獲得土地,同時(shí)思考是資金的運(yùn)作問題。
那么資金兩個(gè)層面的:第一自有資金怎么進(jìn)怎么出?第二怎么融資?第三就是商業(yè)模式的問題。我覺得我們在做一個(gè)文旅特色小鎮(zhèn)或者說是一個(gè)產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的時(shí)候,首先要思考想清楚這三大問題,然后考慮第二個(gè)層面:產(chǎn)品層面的問題、市場層面的問題。那么我們把頂層的思考三大問題想清楚,然后再結(jié)合我們落地實(shí)操文旅特色小鎮(zhèn)這個(gè)新學(xué)問,其實(shí)他也是有規(guī)律可循的,它也有它的流程,它也有它的這個(gè)規(guī)律,那么我們在29和30號的課里邊會(huì)把頂層思路、頂層的設(shè)計(jì)和落地實(shí)操結(jié)合起來,無縫對接,我們按照這個(gè)東西去走,那么我們特色小鎮(zhèn)就會(huì)走得更順暢。碰到的問題我們實(shí)際上是提前有考慮有對策的,這樣就能確保項(xiàng)目的成功更具備可能性。今天講的比較抽象,有待之后有互動(dòng)的,我們可以展開。
(注:未完請看下)
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